Blogs van advocaten
in Amsterdam

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (1)

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (1)

De wet bevat dwingende regels ten aanzien van de looptijd waarvoor de huur van winkelruimte ('bedrijfsruimte' in de zin der wet) kan worden aangegaan. Het is niet mogelijk hiervan ten nadele van de huurder of te wijken, tenzij met voorafgaande machtiging van de kantonrechter. Wel is het toegestaan om Afwijking ten voordele van de huurder is wel toegestaan. Hier valt te denken aan een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder of een verkorte opzegtermijn voor de huurder.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst kunnen partijen alleen uit de volgende vijf mogelijkheden kiezen:

  • Huur voor 2 jaar of korter;
  • Huur voor 5 jaar;
  • Huur voor meer dan 5 jaar maar minder dan 10 jaar;
  • Huur voor 10 jaar, en;
  • Huur voor onbepaalde tijd.

Ik zal de eerste mogelijkheid hier bespreken.

Huur voor twee jaar of korter (art. 7:301 lid 1 BW)

Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst ter zake van winkelruimte ('bedrijfsruimte' in de zin der wet) voor de duur van vijf jaar wordt gesloten.

De wet staat evenwel toe dat de eerste keer tussen partijen ter zake van een bepaalde winkelruimte een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter wordt aangegaan (art. 7:301 lid 1 BW). Daarvoor gelden de artikelen 7:290 -7:300 niet.

Wordt ook na deze twee jaar het feitelijk gebruik voortgezet, dan geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch nu voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen (art. 7:301 lid 2 BW). Vanaf dat moment zijn op de overeenkomst de art. 7:290 - 7:300 BW wel van toepassing.

Dit houdt onder meer in dat de opzegging pas kan geschieden tegen het einde van de periode van vijf jaar en dat daarbij een opzegtermijn van ten minste een jaar moet worden nageleefd.

Opzegging huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter

Het belangrijkste verschil met de hoofdregel (“de huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van vijf jaar”) is dat de huurovereenkomst met het verstrijken van de overeengekomen termijn van rechtswege, dus zonder dat opzegging noodzakelijk is, eindigt. Daarbij is het niet noodzakelijk dat de verhuurder het einde ter beoordeling aan de kantonrechter voorlegt en dat deze daarvoor nog zijn toestemming geeft.

Voorts mag worden overeengekomen dat huurder en verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kunnen beëindigen en mogen partijen zelf bepalen welke opzegtermijnen er alsdan zullen gelden. Indien de huurder of verhuurder de huur tussentijds opzegt, eindigt de huurovereenkomst op het moment dat aan de opzegtermijn en overige voorwaarden is voldaan. Indien de verhuurder opzegt, behoeft hij - om daaraan het beoogde effect te geven –geen rechtsvordering in te stellen waarbij hij aan de kantonrechter verzoekt om de opzegging toe te wijzen.

Huurovereenkomst winkelruimte langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar

Een huurovereenkomst die wordt aangegaan voor de duur van meer dan twee, maar korter dan vijf jaar, bijvoorbeeld voor de duur van drie of vier jaar, wordt van rechtswege aangemerkt als een huurovereenkomst op de overeengekomen voorwaarden voor vijf jaar, met de oorspronkelijke ingangsdatum als ingangsdatum ter berekening van de termijn van vijf jaar. Deze overeenkomst is direct onderworpen aan de bepalingen voor huurovereenkomsten voor de duur van vijf jaar, wat betekent dat daarop art. 7:290 – 7:300 wel meteen van toepassing zijn.

Nieuwe huurovereenkomst winkelruimte voor de duur van vijf jaar na verloop twee jaar

Ook bestaat de mogelijkheid om na het verloop van de initiële termijn van twee jaar een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor de duur van vijf jaar. Dan geldt, vanaf het ingaan van de nieuwe huurovereenkomst, de huurperiode die in de nieuwe overeenkomst is vastgelegd met alle daaraan verbonden gevolgen.

De verhuurder of huurder kan het ontstaan van een huurovereenkomst van vijf jaar in het hier bedoelde geval voorkomen door vóór afloop van de overeenkomst (in ieder geval voordat het pand twee jaar feitelijk in gebruik is) aan de kantonrechter te verzoeken om een nieuwe huurovereenkomst vast te stellen voor korter dan vijf jaar. Als de kantonrechter dit verzoek toewijst, wordt de huurovereenkomst verlengd op dezelfde wijze of op nader door de kantonrechter te stellen voorwaarden voor de bij vonnis vastgestelde duur. Wanneer de kantonrechter het verzoek afwijst, kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen. Deze vaststelling geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (art. 7:301 lid 4 BW).

Vragen over huur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over de duur van huurovereenkomsten of vragen over verhuur van winkelruimte in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen:

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form