Blogs van advocaten
in Amsterdam

Vastgoed-advocaat over projectontwikkeling en aansprakelijkheid gemeente

Schadeclaim projectontwikkelaar na afgebroken onderhandeling

Een intentieovereenkomst over projectontwikkeling van vakantiepark en golfbaan; daarover gaat uitspraak LJN: BZ5193 d.d. 5 maart 2013 van het Gerechtshof Arnhem. Hieronder wordt die uitspraak besproken. Inmiddels deed de Hoge raad uitspraak en kwam tot een heel ander oordeel dat is hier te lezen. 

Voorbehoud goedkeuring gemeenteraad bij contract projectontwikkelaar 

Het leek een mooi contract voor samenwerking bij een vastgoed project met de overheid als contractspartner. Gemeente roept voorbehoud van weigering goedkeuring gemeenteraad in, met als gevolg dat de overeenkomt feitelijk wordt geëindigd. De projectontwikkelaar laat het er niet bij zitten en de advocaat stapt naar de rechter.

Geen nieuw bestemmingsplan voor project 

Gemeenteraad stelt het nieuwe bestemmingsplan ten behoeve van park niet vast. Gemeente aansprakelijk voor afgebroken onderhandelingen? De vraag is: of het door het college, in het voetspoor van de raad, in de realisatieovereenkomst opnemen van een verbod tot uitponding, in strijd is met de op de gemeente rustende inspanningsverplichting? En: of het voorbehoud kón worden ingeroepen dan wel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om daarop een beroep te doen? De rechter moet het contract tussen de projectontwikkelaar en de gemeente nader uitleggen. En daaruit volgt dan dat er geen bindende overeenkomst is geweest. Een mooie projectontwikkeling sterft daarmee in schoonheid. De projectontwikkelaar ging echter in hoger beroep

Goedkeuring gemeenteraad voor contract nodig? 

Het hof stelt in hoger beroep voorop dat sinds de invoering van de Wet dualisering gemeentebestuur in 2002 niet langer de raad, maar het college bevoegd is rechtshandelingen als de hier aan de orde zijnde realisatieovereenkomst (alsmede de reeds gesloten samenwerkingsovereenkomst) aan te gaan (artikel 160 lid 1 onder e Gemeentewet). Lees meer over: exploitatiovereenkomst gemeente. Het voorbehoud van goedkeuring van de raad betekent dat de vrijheid van het college om de gemeente te binden is beperkt en afhankelijk is gemaakt van de goedkeuring van de raad. Anders dan uit de stukken wel naar voren lijkt te komen gaat het hier niet (alleen) om de (publiekrechtelijke) bevoegdheid van de gemeenteraad. Het voorbehoud van artikel 2 lid 2 samenwerkingsovereenkomst is daarmee uitsluitend een contractueel bedongen recht.  

Afkeuring overeenkomst projectontwikkelaar door gemeenteraad  

Of sprake is van een ontbindende dan wel opschortende voorwaarde in de exploitatieovereenkomst laat de rechter in het midden; het staat tussen partijen vast dat het voorbehoud is ingeroepen. De raad, en het college, heeft verlangd dat een expliciet verbod tot uitponding in de overeenkomst zou worden opgenomen. Zonder dit verbod heeft de raad besloten de overeenkomst niet willen goedkeuren. Dit brengt met zich dat, voor zover sprake zou zijn van een ontbindende voorwaarde  en al een overeenkomst zou zijn gesloten, deze vanaf dat moment rechtens niet meer bestond. Ingeval het vereiste van goedkeuring door de raad moet worden gekwalificeerd worden als een opschortende voorwaarde is van een (realisatie)overeenkomst nimmer sprake geweest. In beide benaderingen is daarmee het resultaat hetzelfde: er was na de raadsvergadering geen sprake van een overeenkomst.  

Afbreken onderhandelingen contract door gemeente onrechtmatig? 

Nu de overeenkomst niet definitief was waren partijen in een onderhandelingsfase. Die kan niet zonder meer afgebroken worden. In hoger beroep moet het gerechtshof beoordelen of niet sprake is van afgebroken onderhandelingen die aanspraak geven op schadevergoeding voor de projectontwikkelaar.  Het dossier bevat weinig informatie omtrent de wijze waarop het onderhandelingsproces inzake de (samenwerkingsovereenkomst en de) realisatieovereenkomst is verlopen. Daarom doet de rechter een tussenuitspraak en stelt partijen in de gelegenheid nader informatie te verstrekken. De rechter zal dan uitspraak doen over het mogelijk onrechtmatig afbreken onderhandelingen door de gemeente. Dat kan leiden tot aansprakelijkheid van de gemeente. Lees ook: schadevergoeding overheid.

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form