Blogs van advocaten
in Amsterdam

Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimten, de verhuurder staat niet volledig buitenspel

Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimten, de verhuurder staat niet volledig buitenspel

In mijn praktijk krijg ik met enige regelmaat te maken met verhuurders die geconfronteerd worden met huurders die een indeplaatsstellingsverzoek doen. De huurder die een bedrijfsruimte in zin van artikel 7:290 BW exploiteert, komt soms in de problemen omdat zijn bedrijf niet loopt zoals gepland. De inkomsten vallen tegen of het publiek blijkt toch niet zo geïnteresseerd te zijn. De huurder is ondertussen wel gehouden de huurovereenkomst na te komen. Daarnaast heeft de huurder vaak flink geïnvesteerd in het gehuurde. Een uitweg voor de huurder kan een indeplaatsstelling zijn. Met een geslaagd beroep op de indeplaatsstellingsregeling kan hij van de huurovereenkomst af, terwijl de verhuurder wordt geconfronteerd met een nieuwe huurder, zonder dat hij deze contractspartij zelf heeft kunnen uitkiezen. Hoe werkt indeplaatsstelling en hoe wordt hier in de praktijk mee omgegaan?

Contractsvrijheid en indeplaatsstelling

Het Nederlandse contractenrecht heeft contractsvrijheid als uitgangspunt. Een verhuurder die een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aanbiedt, mag dus in principe zelf een huurder uitkiezen en met deze huurder huurvoorwaarden overeenkomen. In het geval van verhuur van een bedrijfsruimte is er op dit principe een uitzondering gemaakt die is terug te vinden in artikel 7:307 BW, de “indeplaatsstelling”. Deze regeling biedt huurders de mogelijkheid hun huurovereenkomst over te dragen aan een derde, een voor de verhuurder onbekende, ongecontroleerde en soms ongewenste huurder. De verhuurder staat bij vijandige overnames zoals deze echter niet geheel buitenspel. Het staat de huurder immers niet zonder meer vrij om de huurovereenkomst aan een derde over te dragen.

Voorwaarden indeplaatsstelling volgend uit de wet

Zo moet er sprake zijn van een overdracht van een uitgeoefend bedrijf door de huurder en moet het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf toebehoren aan de huurder die de machtiging tot indeplaatsstelling vordert, of moet deze huurder anderszins beschikkingsbevoegd zijn tot de in het gehuurde uitgeoefende onderneming. Daarnaast zal de huurder een zwaarwichtig belang moeten hebben bij de overdacht van het bedrijf. Daarna kan nog een belangenafweging plaatsvinden. Kortom, de afwezigheid van een zwaarwichtig belang kan een succesvol beroep op indeplaatsstelling in de weg staan.

Onvoldoende waarborgen voor volledige nakoming en voor behoorlijke bedrijfsvoering nieuwe huurder

De verhuurder hoeft niet akkoord te gaan met een huurder die onvoldoende aantoont voldoende solvent te zijn of van wie geen behoorlijke exploitatie kan worden verwacht. Als de rechter uiteindelijk toch besluit de machtiging indeplaatsstelling af te geven, kan hij daaraan voorwaarden verbinden. Deze voorwaarde kan bijvoorbeeld bestaan uit het bieden van extra financiële zekerheid voor de nakoming van de betalingsverplichtingen van de indeplaatsstellingskandidaat. In de praktijk is dit vaak een bankgarantie.

Geconfronteerd met ongewenste indeplaatsstelling

Ik maak vaak mee dat verhuurders worden geconfronteerd met een ongewenste indeplaatsstelling. De indeplaatsstellingskandidaat is vaak niet zorgvuldig gecheckt en de mogelijkheden daartoe zijn vaak beperkt. Ga echter niet zomaar akkoord met het indeplaatsstellingsverzoek, al helemaal niet als u daarbij uw bedenkingen heeft. Ik ga graag voor u na of er mogelijkheden zijn om tot een voor u bevredigende oplossing te komen. Vaak hoeft hier dan geen rechter aan te pas te komen, soms is dit echter onvermijdelijk.

Indien u vragen heeft over de indeplaatsstellingsregeling, schroom dan niet om contact op te nemen met Fabian Raven, vastgoedadvocaat.

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form